La Fiscalidad en los Pisos Turísticos.

En el anterior Post determinamos el concepto de vivienda destinada a uso turístico.
Ahora debemos clasificar las viviendas según su servicio, ya que ello determinará los efectos fiscales que el propietario deberá soportar y por tanto, la tributación de los pisos turísticos. No debemos de olvidar que estamos hablando del propietario que pone su vivienda a disposición de las necesidades de hospedaje del turista, así pues, tenemos tres clasificaciones:

1- Alquiler de vivienda turística con prestación de servicios complementarios.

Se trata de aquellos servicios propios de la industria hotelera como lo son, entre otros:

  • Recepción y atención permanente.
  • Servicio de limpieza periódica del alojamiento.
  • Servicio de lavandería.
  • Servicio de restauración.
  • Servicios adicionales como lo puede ser: custodia de maletas, prensa, etc..

2- Alquiler de vivienda turística sin prestación de servicios complementarios.

Tributación pisos turísticos
La tributación de los pisos turísticos

Se trata de aquellos alquileres de pisos turísticos donde única y exclusivamente se pone el inmueble a disposición del turista, las consideraciones fiscales son diferentes respecto de la anterior clasificación, de ahí la importancia de tener claro cuál es su clasificación.

3- Alquiler de vivienda turística mediante intermediario.

En esta clasificación el propietario del inmueble firma un acuerdo, o bien con una empresa mercantil, o bien con un profesional dedicado, a efectos de que sea este últimos el que le alquile el inmueble al turista. Nuevamente, la sujeción del propietario a determinados impuestos cambia, en este post estamos hablando.

Determinada las anteriores clasificaciones; vamos a analizar las obligaciones respecto del:

  • IVA (Impuesto al Valor Añadido)
  • IAE (Impuesto de Actividades Económica)
  • IRPF (Impuesto de la Renta de las Personas Físicas)

El Impuesto al Valor Añadido (IVA)

Recordando la anterior clasificación sobre el tipo de hospedaje, dependiendo de la prestación de servicios; tenemos lo siguiente para los diferentes grupos:

1- Para el grupo: alquiler de vivienda turística con prestación de servicios complementarios.

Estos servicios de hospedaje se caracterizan por extender la atención a los clientes más allá de la mera puesta a disposición de un inmueble o parte del mismo.
En este caso existe obligación de presentar el IVA y su base imponible estará sujeta al 10%, además de la obligación de alta en el censo modelos; 036 o 037 según corresponda.

2- Para el siguiente grupo: alquiler de vivienda turística sin prestación de servicios complementarios.

En este GRUPO se hace necesario recordar que, no se consideran servicios complementarios los siguientes:

  • Servicio de limpieza del apartamento.
  • Servicio de cambio de ropa. 
  • Servicio de limpieza de las zonas comunes del edificio (portal, escaleras y ascensores) así como de la urbanización en que está situado (zonas verdes, puertas de acceso, aceras y calles).
  • Servicios de asistencia técnica y mantenimiento para eventuales reparaciones como lo puede ser: fontanería, electricidad, cristalería, persianas, cerrajería y electrodomésticos.

Expuesto lo anterior, la actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas, sin prestar ningún servicio del GRUPO 1 y, limitándose a poner a disposición del turista la vivienda, dicha actividad se considera exenta del IVA.
Una cuestión importante, la mera puesta a disposición del turista de equipamientos para el apartamento, como lo pueden ser vajillas, enseres y aparatos de cocina y otros equipamientos para el hogar, no tiene carácter de servicios complementarios propios de la industria hotelera.

El Impuesto de Actividades Económicas (IAE)

1- Para el grupo: alquiler de vivienda con prestación de servicios complementarios o propios de la hostelería.

El servicio de hospedaje para este GRUPO, se clasifica en la agrupación 68 y dentro de esta mencionada agrupación se encuentra el grupo 685 para alojamientos turísticos extrahoteleros, en el que se clasificarán aquellas actividades que tengan la naturaleza de servicios de hospedaje, pero que se presten en establecimientos distintos a los hoteles y moteles, en particular, tienen su encuadre en dicho grupo 685 los servicios de hospedaje prestados en fincas rústicas, casas rurales y hospederías en el medio rural, así como albergues juveniles, pisos.
En consecuencia, el grupo 685 del IAE clasifica la actividad de explotación de apartamentos turísticos extrahoteleros, recordar esta regla es para las personas físicas que directamente ellos ponen los pisos a disposición de los turistas sin mediar alguna entidad mercantil (atención no estoy hablando de Airbnb, Booking u otras)

2- Para el grupo: alquiler sin prestación de servicios complementarios.

El simple alquiler de pisos o apartamentos para fines de semana o periodos determinados de tiempo, sin que el titular de la actividad de alquiler preste ningún otro tipo de servicio al inquilino, constituye una actividad propia del epígrafe 861.1 de la sección primera de las tarifas, “alquiler de viviendas”.

Asimismo, no debemos olvidar, una vez clasificada la actividad en su grupo o epígrafe correctamente, el régimen de exenciones conforme al cual están exentas del IAE las personas físicas residentes, las sociedades civiles que tengan un importe neto de la cifra de negocios inferior a 1.000.000 de euros.
¿Qué supone tal exención?, dicha exención supone, a efectos de este impuesto, la no obligación de darse de alta en la matrícula del impuesto ni de tributar por el mismo.

El Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF)

Con carácter general, los rendimientos derivados del alquiler de apartamentos turísticos tendrán la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Para que proceda esa calificación, el alquiler se tiene que limitar a la mera puesta a disposición de un inmueble durante un periodo de tiempo, sin que vaya acompañado de la prestación de servicios propios de la industria hotelera.

Además, al rendimiento neto a tributar no le resultará aplicable la reducción del 60% prevista en el artículo 23.2 de la ley de IRPF, ya que los apartamentos de uso turístico no tienen por finalidad satisfacer una necesidad permanente de vivienda sino cubrir una necesidad de carácter temporal.
Igualmente, los periodos de tiempo en los que el inmueble no haya sido objeto de cesión, generan la correspondiente imputación de renta inmobiliaria, al igual que cualquier otro inmueble, cuya cuantía sería el resultado de aplicar el porcentaje de imputación que corresponda (1,1% o 2%) al valor catastral del inmueble, y en función del número de días que no haya estado cedido con fines turísticos (o, en su caso, arrendado).

Finalmente, ¿a qué normativa queda sometida la vivienda destinada a uso turístico?
nuevamente depende, y es que la gestión normativa para la regulación del alquiler de aquellas viviendas destinadas al uso turístico, corresponde a cada Comunidad Autónoma, por ello, existen en España 17 regulaciones diferentes, siendo aplicable a cada caso el lugar donde se encuentre el inmueble, como se ha podido determinar la tributación de los pisos turísticos no es nada fácil, en otro post desarrollaremos los aspectos fundamentales de cada una de las regulaciones autonómicas.

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